魔都上海最贵的房子既不是外滩、陆家嘴的滨江高层豪宅，也不是西郊、东郊宾馆附近的别墅，而是老城区高达 40 万一平的老洋房。
电影里经常有这样的画面：一条幽静的弄堂里，两旁法国梧桐树遮天蔽日，一栋栋高雅的花园洋房偶尔从窗户里传出一阵钢琴声，屋内红木楼梯，欧式沙发，留声机咿咿呀呀的唱着绵软的小调，旁边站着身姿曼妙的旗袍女子。这就是老洋房留给我的摩登印象。
01 身份和地位的象征老洋房大多都是百年的别墅住宅，住在这里的人要么是高官显贵，比如蒋介石和宋美龄、张学良、马歇尔，要么是商贾名流，比如哈同和沙逊。
蒋介石宋美龄故居-爱庐
张学良公馆
老洋房的房屋面积通常在 250 ㎡-450 ㎡ 之间，花园有 100 ㎡-400 ㎡。建筑风格有美式、欧式、法式、日式、古典式等，堪称“万国建筑博物馆”。
位于华山路上的丁香花园，是上海滩最负盛名、保存最完好的老洋房之一。典型的美式风格，中西合璧的私家园林被紫藤缠绕的蜿蜒龙墙围绕，满园种着丁香花。传说是李鸿章为“金屋藏娇”的九姨太丁香所造，最后传给了幼子李经迈。
愚园路上有价值 10 亿的严家花园，建筑面积约 1570㎡ ，花园近 5000 ㎡。房子是三层砖木结构的北欧风情，鹅卵石墙面大方简朴，满院子的参天大树，假山、亭子错落分布。
它曾经的主人是上海滩的风云人物严氏父子（大隆机器厂创始人严裕棠和儿子严庆祥），2009 年以 2.8 亿售出，直到 2018 年再次转手，每年涨了 8000 万！
一些老洋房的设计 100 年以后再看也不过时，巨鹿路上的绿房子就是这样的存在。它是匈牙利著名建筑大师邬达克的成名作，建筑面积超 1700 m2，4 层楼的围墙大量使用绿色釉面砖，拐角处基本都是弧形。
绿房子还是上海首个引入电梯的私人住宅，80 多岁的古董电梯现在还能使用。颜料大亨吴同文曾住过，有“远东第一豪宅”的美名。
陕西南路拐角处有一栋罕见的“梦幻城堡”—马勒别墅。别墅首任主人的故事也颇具传奇色彩，英籍犹太人马勒两手空空来到上海打拼，先是打进了“跑马总会”，后来做造船运输成为上海巨富。
这栋洋房据说是按照他小女儿的童话梦境打造的，占地 5000 多㎡，花园近2000 ㎡，挪威式尖塔，哥特式屋顶，中国式琉璃瓦，深咖啡色的泰山面砖。门口像中国传统豪门大宅一样放了一对石狮子，花园种着龙柏、雪松等名贵花木。内部装饰很像是一艘豪华游轮，有船舷形状的窗户、海草图案的地板。现在被改成一家酒店，是公认的上海十大花园洋房之一。
02 老洋房的前世今生1843 年，上海正式开埠，作为贸易中心登上历史舞台。先是西方的军政金融人士、清廷命官和一些商业巨头移居法租界和公共租界。这一时期的洋房主要受欧洲建筑影响，融合中国园林，讲究排场，布局铺张，内部装饰极尽奢华，流行配置壁炉。
20 世纪 20 年代，租界开始扩张，被认为是上海最好的地段，世界各地权贵都开始买地建房。以邬达克为代表的国外设计师纷纷建造了一批风格迥异的西式洋房，时尚和享乐成为这一时期的主导，有些洋房甚至带游泳池、球场。
1949 年解放以后，90% 以上的洋房都归国家所有了。直到 1998 年才开始上市，进行私人买卖，近十年才活跃起来。
上海现存的老洋房约 4000-5000 栋，私有产权的也只有 200 多栋，而产权清晰、可出售的不超过 100 栋，有一半都得重新修缮。
主要分布在徐汇区（占39%），长宁区（占29%），卢湾区（2011 年并入黄浦，9%）和静安区（占8%），其中徐汇区主要是政界人士，商人聚集在静安，知识分子集中在卢湾。
03 物以稀为贵，租赁市场火爆老洋房一直是上海二手房市场非常小众的一类投资标的。
每一栋洋房几乎都经历过租界时期的风风雨雨，房主的传奇故事更是带来不可替代的历史人文价值，精美的建筑也很难再复制。稀缺性和区位优势都推动老洋房成交价格不断上涨，少则上亿，多则十数亿，普通的都要 20 万一平。
而投资老洋房的大多是这 4 类人：
一类是海归的老华侨。这里有他们小时候生活的记忆，买来作为珍藏。
一类是境外人士。他们在上海工作和生活，有些商人会买来做西餐厅。
第三类是企业。他们把气派的老洋房作为公司总部办公，显得有面子、有品味。
最后一类是投资者。他们或是有老洋房情结，或是买来做短期投资，再通过转手赚差价利润。
由于能私人买卖的洋房非常少，而国有的花园洋房从 2004 年起就只租不售，所以租赁市场比较火爆。普通洋房的月租金在 6 万-15 万，而面积大、朝向更好的老洋房月租能达到 30 万上下，租金每年约涨 10%-25%。
04 如何顺利拿下老洋房？其实喜欢老洋房的人不在少数，但要顺利买下老洋房，还有很多细节需要考虑。
首先是产权和交易周期。一栋老洋房有时会住好几户人家，最多有 72 户的例子，要成功劝服所有人割让产权并不容易，交易周期长达 3-4 年。比如电视剧《安家》里就差点打起来。
其次是价格很难界定。老洋房几乎都是一房一价，即便在同一区域，不同的硬件状况、花园大小、周边环境和历史故事，都能让价格相差十万八千里。
最后是额外成本高。除了购房资金，首次出售的老洋房还得准备一大笔土地出让金，以及房屋修缮金，没有点资金实力都不配买老洋房。
老洋房不只是一个住宅，更是上海滩不可复刻的记忆，未来想必更是有市无价，越来越成为富豪阶层享受的奢侈品。
像我上面提到的马勒别墅，坊间传闻价格不菲，你猜猜值多少钱呢？
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