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售价10亿的老洋房到底长啥样?每年能涨8000万

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胡胡胡美丽_ss 发表于 2020-4-30 21:44:20 | 显示全部楼层 |阅读模式 来自- 保留地址
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售价10亿的老洋房到底长啥样?每年能涨8000万原创 新财知社 2020-03-10 15:24:47





魔都上海最贵的房子既不是外滩、陆家嘴的滨江高层豪宅,也不是西郊、东郊宾馆附近的别墅,而是老城区高达 40 万一平的老洋房。
电影里经常有这样的画面:一条幽静的弄堂里,两旁法国梧桐树遮天蔽日,一栋栋高雅的花园洋房偶尔从窗户里传出一阵钢琴声,屋内红木楼梯,欧式沙发,留声机咿咿呀呀的唱着绵软的小调,旁边站着身姿曼妙的旗袍女子。这就是老洋房留给我的摩登印象。


01 身份和地位的象征
老洋房大多都是百年的别墅住宅,住在这里的人要么是高官显贵,比如蒋介石和宋美龄、张学良、马歇尔,要么是商贾名流,比如哈同和沙逊。

蒋介石宋美龄故居-爱庐



张学良公馆


老洋房的房屋面积通常在 250 ㎡-450 ㎡ 之间,花园有 100 ㎡-400 ㎡。建筑风格有美式、欧式、法式、日式、古典式等,堪称“万国建筑博物馆”。
位于华山路上的丁香花园,是上海滩最负盛名、保存最完好的老洋房之一。典型的美式风格,中西合璧的私家园林被紫藤缠绕的蜿蜒龙墙围绕,满园种着丁香花。传说是李鸿章为“金屋藏娇”的九姨太丁香所造,最后传给了幼子李经迈。




愚园路上有价值 10 亿的严家花园,建筑面积约 1570㎡ ,花园近 5000 ㎡。房子是三层砖木结构的北欧风情,鹅卵石墙面大方简朴,满院子的参天大树,假山、亭子错落分布。
它曾经的主人是上海滩的风云人物严氏父子(大隆机器厂创始人严裕棠和儿子严庆祥),2009 年以 2.8 亿售出,直到 2018 年再次转手,每年涨了 8000 万!




一些老洋房的设计 100 年以后再看也不过时,巨鹿路上的绿房子就是这样的存在。它是匈牙利著名建筑大师邬达克的成名作,建筑面积超 1700 m2,4 层楼的围墙大量使用绿色釉面砖,拐角处基本都是弧形。








绿房子还是上海首个引入电梯的私人住宅,80 多岁的古董电梯现在还能使用。颜料大亨吴同文曾住过,有“远东第一豪宅”的美名。


陕西南路拐角处有一栋罕见的“梦幻城堡”—马勒别墅。别墅首任主人的故事也颇具传奇色彩,英籍犹太人马勒两手空空来到上海打拼,先是打进了“跑马总会”,后来做造船运输成为上海巨富。




这栋洋房据说是按照他小女儿的童话梦境打造的,占地 5000 多㎡,花园近2000 ㎡,挪威式尖塔,哥特式屋顶,中国式琉璃瓦,深咖啡色的泰山面砖。门口像中国传统豪门大宅一样放了一对石狮子,花园种着龙柏、雪松等名贵花木。内部装饰很像是一艘豪华游轮,有船舷形状的窗户、海草图案的地板。现在被改成一家酒店,是公认的上海十大花园洋房之一。




02 老洋房的前世今生
1843 年,上海正式开埠,作为贸易中心登上历史舞台。先是西方的军政金融人士、清廷命官和一些商业巨头移居法租界和公共租界。这一时期的洋房主要受欧洲建筑影响,融合中国园林,讲究排场,布局铺张,内部装饰极尽奢华,流行配置壁炉。




20 世纪 20 年代,租界开始扩张,被认为是上海最好的地段,世界各地权贵都开始买地建房。以邬达克为代表的国外设计师纷纷建造了一批风格迥异的西式洋房,时尚和享乐成为这一时期的主导,有些洋房甚至带游泳池、球场。
1949 年解放以后,90% 以上的洋房都归国家所有了。直到 1998 年才开始上市,进行私人买卖,近十年才活跃起来。
上海现存的老洋房约 4000-5000 栋,私有产权的也只有 200 多栋,而产权清晰、可出售的不超过 100 栋,有一半都得重新修缮。
主要分布在徐汇区(占39%),长宁区(占29%),卢湾区(2011 年并入黄浦,9%)和静安区(占8%),其中徐汇区主要是政界人士,商人聚集在静安,知识分子集中在卢湾。


03 物以稀为贵,租赁市场火爆
老洋房一直是上海二手房市场非常小众的一类投资标的。
每一栋洋房几乎都经历过租界时期的风风雨雨,房主的传奇故事更是带来不可替代的历史人文价值,精美的建筑也很难再复制。稀缺性和区位优势都推动老洋房成交价格不断上涨,少则上亿,多则十数亿,普通的都要 20 万一平。


而投资老洋房的大多是这 4 类人:
一类是海归的老华侨。这里有他们小时候生活的记忆,买来作为珍藏。
一类是境外人士。他们在上海工作和生活,有些商人会买来做西餐厅。
第三类是企业。他们把气派的老洋房作为公司总部办公,显得有面子、有品味。
最后一类是投资者。他们或是有老洋房情结,或是买来做短期投资,再通过转手赚差价利润。
由于能私人买卖的洋房非常少,而国有的花园洋房从 2004 年起就只租不售,所以租赁市场比较火爆。普通洋房的月租金在 6 万-15 万,而面积大、朝向更好的老洋房月租能达到 30 万上下,租金每年约涨 10%-25%。


04 如何顺利拿下老洋房?
其实喜欢老洋房的人不在少数,但要顺利买下老洋房,还有很多细节需要考虑。
首先是产权和交易周期。一栋老洋房有时会住好几户人家,最多有 72 户的例子,要成功劝服所有人割让产权并不容易,交易周期长达 3-4 年。比如电视剧《安家》里就差点打起来。




其次是价格很难界定。老洋房几乎都是一房一价,即便在同一区域,不同的硬件状况、花园大小、周边环境和历史故事,都能让价格相差十万八千里。
最后是额外成本高。除了购房资金,首次出售的老洋房还得准备一大笔土地出让金,以及房屋修缮金,没有点资金实力都不配买老洋房。
老洋房不只是一个住宅,更是上海滩不可复刻的记忆,未来想必更是有市无价,越来越成为富豪阶层享受的奢侈品。
像我上面提到的马勒别墅,坊间传闻价格不菲,你猜猜值多少钱呢?


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2支棒棒糖 发表于 2020-12-15 10:19:03 | 显示全部楼层 来自- 中国
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突然觉得楼主说的很有道理,赞一个!
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沙发 2020-12-15 10:19:03 回复 收起回复
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常务管理员 发表于 2024-3-5 10:01:01 | 显示全部楼层 来自- 中国湖北十堰
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听楼主一席话,省我十本书!
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板凳 2024-3-5 10:01:01 回复 收起回复
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