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一次成功的置业，无非就两点：时机和选房。其实也是宏观和微观，二者缺一不可。
作者：柯谈
来源：柯谈地产观（ID：lincokk）
现在这个社会的可怜之处就在于，判断一个人的能力和阶级，只需要问他住哪个小区就可以了，如果再能弄清楚他房子有几套，基本上就可以把一个人定性了。
因此导致过去20年里大家都在拼命的买房，不仅是买给自己住，更是买给别人看。
现在大家的思维定势已经变成，只要买房就是赢家。那你是只见贼吃肉，没见贼挨打。我知道很多在牛市里同样惨败的买房案例，比如以下这位苏州吴江的粉丝朋友，他的买房经历，让我感到深深的惋惜和同情：
毫无争议，苏州是2019年上半年全国楼市最红的城市，这位朋友在房价暴涨后的最顶点6月份买下了一套191平的顶层复式，总价400万，其中只有70万是自有资金，130万是亲友外债，还有200万房贷。
最近他无比懊恼和焦虑，陷入了深深的悔恨和自责之中。他不仅背负巨额债务，还在苏州房价最高点接盘了一套有明显硬伤的房子，更可悲的是苏州市区限售5年，这套房子想拋都抛不掉。
他曾经在今年6月份付完买房定金之后，过来咨询过我，我的建议是5月份苏州已经开始调控，纯投资不宜追高，即使买进也要高位站岗多年。最终，他舍不得放弃定金，只能买进。 结果买完之后的7月份，调控再次升级，苏州楼市彻底趴下，横盘至今。
实际上，按照他的经济实力，高点买进也并非灭顶之灾，公积金还贷压力不大，外债130万也只需要节衣缩食几年即可还清。但最大的问题是，他在大牛市之中，冲动买下了一套有硬伤的房子。
导致他此次失败的购房经历主要有以下3点原因：
一、不看政策、不听党话
今年初小阳春过热之后，4月19日政治局会议重提房住不炒，7月30日政治局会议重磅提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。
而高烧的苏州上半年被多次点名之后，在5月11日迎来首次调控，规定工业园区和高新区新房3年限售、园区二手房5年限售，紧接着在5月15日再次收紧，规定工业园区的学位政策从5年调整为9年，5月16日，再次对吴江区土拍进行限价。
也就是说在这位朋友下定金买房之前，苏州已经调控了3次，政策的转向他根本不知道，政府的决心他根本看不到。在这个时候顶风作案，苦果只能自己吃！
果不其然，在他付完款产证还没拿到时，7月24日，苏州祭出了最大的调控杀器：市区、昆山、太仓非户籍限购社保1年变2年，新房3年二手房5年的限售扩展到了全市6区，也包括他买房的吴江区。至此，苏州楼市彻底熄火。
最终，他精准的踩着调控的节奏，顺利的把房子买在了最高点，完美的诠释了接盘侠的真谛！
二、跟风投资
我曾经一再的告诫大家，买房切记要做发现机会的人，而不是被告知机会的人。等到周边大爷大妈全都知道要买房的时候，就为时晚矣。
这位朋友在苏州都涨了近半年之后，才稀里糊涂的看了一套房，不经思考的冲动付了定金。
为买房而买房，人云亦云，跟风投资的思想，千万要不得！
过来人告诉大家一句真理：当民怨和民愤达到高潮的时候，就是政府即将出手之时，所有行业都是如此。所以，真正的风口都是在逆向操作，机会总是少数人掌握！
三、入坑凤变冰
这位朋友买房时就是被崭新的漂亮的装修吸引，完全忽视了房子本身的缺陷。他虽然当时也纳闷房东为何新装完就要卖，但是丝毫没有起疑心。
我在《这样的房子，千万不敢买》里就专门写过：新装修的房子出售，90%都是坑！一定要小心，正常房东不会在花费大量的时间和金钱装修之后，就立刻改变主意出售，这里面一定有猫腻。
结果的确如此，这位朋友入住后才发觉房子设计不合理，更为严重的是两个卧室紧靠电梯井，噪音扰民，而且完全无法消除。这才是这位房东费尽心机想要蒙混过关的关键所在。
我曾经告诫过大家，买房买的是地段、学区、房型和环境，对于装修、家电家具这些干扰因素完全应该直接忽略。
买房时，再好的装修也要按照毛坯来买。同样，你在卖房时，企图把装修费加在总价里也是枉费心机。
买卖二手房讨论装修的，不是外行就是企图忽悠外行。
接下来谈谈这个房东的智慧之处：
一、牛市卖房
这位粉丝的房东，才是真正的高手。他卖房的时机选择的天衣无缝，在最高点抛掉了手中的烂房。
正如我在《2020年小阳春购房大法！》里教大家的方法：如果你手中有品质差的房子，一定要在年后的小阳春之时，趁乱出手，在大家的抢房热潮中蒙混过关，抛给外行接盘侠。
牛市卖房的奥秘不仅在于房价高，更在于在房价上涨的行情下，没有理性可言，能抢到房子就是万幸，根本没人关心房子是否有缺陷。
二、凤变冰
我非常认可一句话，也是在我刚工作时，领导教导我的一句话：你不能骗人，但可以选择不说！
房产买卖亦是如此，当别人问你房顶是否漏水时，如果真漏你必须如实告知，否则就是欺诈。但是你可以不主动告诉他下水管不通。
通过装修吸引购房者，喧宾夺主、声东击西，转移购房者的注意力，掩盖房子的缺陷，这招很合理。而这位朋友自己没有能力发现电梯井的噪音问题，房东是没有义务主动告知的。
凤变冰，说白了，就是高手对小白智商的降维打击，因为能被装修吸引的买房者一定都是外行。
最终，我建议这位朋友耐心等待限售到期后，把这套房子装修的更加富丽堂皇，如法炮制，在房价上涨时，抛给下一个小白。毕竟苏州楼市潜力还是不错的，只是他需要经受5年的煎熬而已。
以上这个失败的案例告诫我们，时机的把握和房子的选择是何等的重要，接下来，我就详细谈谈当下的时机和选房策略：
01 大涨和大跌都是陷阱
上图是以二手房价为依据的冰山指数，能比较客观的反应一座城市的楼市行情，比统计局的70城指数靠谱许多。
在2019年1-11月涨幅排名中，大涨top5是苏州、南通、宁波、洛阳、沈阳，大跌top5是青岛、贵阳、潍坊、济南、天津。
切记一句话：大涨和大跌都是陷阱，目前这10座城市都不能买！
大涨的城市，明年有两种选择：
一种是维持现在的高压调控政策。比如苏州，从5月11日至7月24日，四次收紧调控，目前已经彻底横盘，不仅放松遥遥无期，而且就连楼市不景气的下辖县级市张家港，企图取消2年限售救市，都遭遇打脸一日游。
另一种就是可能会出台调控压制房价。比如南通，是从今年小阳春开始大涨，在上海“第三机场”、沪通高铁，北沿江高铁等融入大上海的利好之下，全民抢房，火爆至极。但南通主要是以本地刚需和改善觉醒为主，也包含少量苏州调控外溢的投资客。
总之，这些今年大涨过的城市，在明年宽松大背景下，还是以高压为主，房价以调整为主，即使个别小城会偷摸松绑下，也无济于事。
毕竟没有跌过的城市根本不可能有动力再次反弹！珍爱生命，切莫追高！
大跌的城市，明年一定会放松调控。
比如网传11月28日青岛城阳区和黄岛区已经以引进人才之名变相放松了限购。10月15日天津宝坻和滨海的两个中关村园区，对承接北京非首都功能项目职工取消了限购，可以直接买房。
但目前，青岛和天津根本没有止跌的迹象，贵阳、济南、潍坊，同样还在下跌之中。看不见底的城市，都是投资禁区！
总之，目前大涨和大跌的城市，都不能买，当下最有价值的是那些跌至底部且已经开始触底反弹的城市，比如深圳、东莞、上海、厦门。这4座城市应该是这轮先行启动的标杆。如果你有房票，赶紧入手，如果没有房票，那就尽快创造！
02 选房的陷阱
以上这个案例是一个粉丝朋友发给我的。虽然我看到听到的买房故事太多了，但还是惊讶于这位小白的愚昧！
绝大多数时候，看似悲惨的命运，其实都是自己的愚蠢造成的。
这位香河的小白犯了4个重大错误：
一、没有见到房产证原件，没有见到房东本人，就付掉23万，这绝对是奇葩中的奇葩。
二、签合同时就付掉全部中介费的人，连中介都会背地里笑他白痴。连中介费都不会砍价不懂分期的人，买房只有被宰的命。
三、没有房东全权委托公证手续的情况下，和中介签合同，鬼知道你买的是谁的房子啊？说你是给中介捐款来的，毫不过份。
四、在付定金之前就应该做的产权调查，至始至终都没有做，活该被人坑。中介本身有绝对义务去交易中心打印产调，但是碰到零经验的买房小白，他们通常是能省则省。
以上这位咨询我的朋友，我表示深深的同情，他2013年买的北京商住公寓，现在成了烫手山芋。如果当时买住宅，现在应该涨了2倍，而他的商住却赔了70万而且还卖不掉。
2017年3月26日，北京市住建委发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》之后，火爆至极的商住房瞬间冰封，目前成交量相对高峰期下跌90%，房价几乎腰斩。
目前北上广深杭州南京等大多数一二线城市都在限制商住房的交易。全国范围来说，只有深圳、长沙、宁波三个城市商住房可以落户，其它都不可以，即便如此，在这三个城市也是要首选住宅。
上面这位朋友，我给他的建议是赶紧在年后小阳春卖掉，不要犹豫和不舍，不管价格多少都要抛掉，现在北京的行情，正是抛掉商住择机入手住宅的时期。
选房挑房是个系统工程，知识点和技巧非常繁多。但作为一个经验不足的小白来说，首先要谨记的一点就是：害人之心不可有，防人之心不可无。
除此之外，就是要尽可能多的积累防坑技巧，哪些房子不能买，哪些手续不能少，都要了然于胸。自认为匮乏的朋友，可以在我文章底部的“精文推荐”-“买卖技巧”里自行恶补！
03 20%的成功者
一次成功的置业，无非就两点：时机和选房。其实也是宏观和微观，二者缺一不可。
据我多年实战的观察和统计，能同时踏准时机和选对房子的人在买房者中不会超过20%。当然也有一部分人二者都错。
选错时机，同时又选错房子，这种恶果，怪不得别人，只能自己承受！希望大家都能成为前20%的成功者，切莫让“一失足”酿成“千古恨”！
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